卢伟文与广东粤海建设开发公司商品房纠纷上诉案

--------房屋交付标准的认定

[阅读提示]:本案是我所主任雷建威代理卢伟文先生起诉粤海建设开发公司迟交楼违约金案。本案成为经典名案，编录在广东省高级人民法院院长吕伯涛主编的《广东民事案例评析》一书中的经典房地产纠纷案例中，下述文章摘录自该书第P80—P93页。 上诉人（一审原告、反诉被告）：卢伟文 上诉人（一审被告、反诉原告）：广东粤海建设开发公司 一、案情 广东粤海建设开发公司（下称粤海建设公司）经广东省建设委员会核准具有二级房地产开发资质。座落在广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦是粤海建设公司开发经营的项目，该公司于1994年取得该大厦《商品房预售许可证》。1996年1月8日，粤海建设公司与卢伟文签订一份《合作协议书》，约定如卢伟文、粤海建设公司签订购买上述粤海凯旋大厦的三、四层面积的购售合同，粤海建设公司承诺提供适应卢伟文购买房屋作酒楼用途正常营业的水、电负荷等内容。1996年1月30日，卢伟文与粤海建设公司签订一份《楼房购售协议书》，约定粤海建设公司将座落在广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦首层商铺12、13号、第三层全层C1-C20号以及第四层全层D6-D12号房地产出售给卢伟文。同日，双方签订了购买首层商铺12、13号的正式《房地产预售契约》。1997年7月29日，双方又补签订了购买第三层全层C1-C20号以及第四层全层D6-D12号房产的两份《房地产预售契约》。上述三份预售契约约定：首层商铺12、13号房屋建筑面积为19.82㎡，房地产成交价为297300元；第三层全层C1-C20号房屋建筑面积为1900㎡（含公共分摊面积约为79.8㎡），该房地产用途为商业，成交价为11876558元；第四层全层D6-D12号房屋建筑面积为1144㎡，该房地产用途为写字楼，成交价为6395069元。三份《房地产预售契约》皆约定付款方式、装修标准详见《楼房购售协议书》，即1996年5月30日前卢伟文需付至总楼款的50%，1996年8月30日前卢伟文需付至总楼款的65%，1996年10月30日前卢伟文需付至总楼款的80%，1996年12月30日前卢伟文需付至总楼款的90%，其中余款付款方式修改为：余款于1997年7月1日前付清。另《楼房购售协议书》就第三、四层装修标准设备一项约定空调设备安装集资款按600元/㎡收取。双方并约定粤海建设公司应于1997年3月30日前将上述房地产建成并正式交付给卢伟文使用。粤海建设公司保证上述房地产正式交付给卢伟文使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，并向卢伟文发出该房地产交付使用通知书。卢伟文应在收到粤海建设公司发出的该房地产交付使用通知书之日起三十天内，办理领取房地产的锁匙手续。双方对违约责任的约定是：首层12、13号的违约金按房地产总价款每日千分之一计算，第三层以及第四层的逾期交楼违约金以卢伟文实际已付房款每日千分之一计算，而逾期付款违约金则以该期末付房款每日千分之一计算。双方并到有关部门办理了上述预售契约的鉴证手续。至1997年1月30日，卢伟文共向粤海建设公司支付购房款16712037.3元，占上述房地产总价款的90%。1997年5月，粤海建设公司取得该大厦的《单位工程竣工验收证明书》，其中广州市东山区建设工程质量安全监督站意见是同意验收，质量等级见认定书。1997年6月25日，广州市城市规划局核发该大厦的《建设工程规划验收合格证》给粤海建设公司。同年10月31日，卢伟文成立的广东状元饮食娱乐有限公司致函粤海凯旋大厦管理处，请求装修施工期间现场留守看场，并申请安装三、四楼状元食府水、电表。粤海凯旋大厦管理处于11月3日批准状元食府关于装修施工期间现场人员留守看场的申请。该管理处动力部并答复可提供装修用电，至于永电、永水接通需等有关部门通知。卢伟文并于1997年11月21日和1998年2月6日向粤海公司委托的物业管理公司交纳了装修押金和装修期管理费。1998年6月1日，广州市房地产登记所出具《广州市房地产权属证明书》给粤海建设公司。同年8月，广州市东山区建设工程质量安全监督站核发该大厦《建设工程竣工验收质量认定书》给粤海建设公司，核定该大厦工程质量等级为优良。1998年8月20日，粤海建设公司致函卢伟文，明确其公司曾于1997年7月7日和1998年8月15日向卢伟文邮寄交楼通知书，但卢伟文至今未依约付清购房余款及办理有关交楼手续，且卢伟文在完全未具备收楼和进场条件下进场装修责任在于卢伟文。关于原《楼房购售协议书》约定空调设备安装集资款按600/㎡的问题，双方已协商同意按400/㎡作为卢伟文自行安装室内空调的费用，200/㎡作为缴付空调系统主回路部分的空调集资款等内容。1998年9月8日，粤海凯旋大厦管理处发出《致凯旋大厦众业主的函》，明确该大厦永电已于同年6月28日接通，中央空调已于7月3日正式供冷，请众业主尽早完善入住手续。卢伟文确认收到上述函件。现卢伟文已完成粤海凯旋大厦首层12、13号商铺，第三层以及第四层的装修工作，亦完成第三、四层的室内空调安装工作，但双方至今未办理上述房地产的正式交接手续。 另查，广州市城市规划局于1994年7月13日核发给粤海建设公司的《建设工程报建审核书》中，同意在上址报建十二层并加建至十六层综合楼为办公、客房、住宅用房，其中首三层（除〈6〉一〈13〉轴部分）裙房为商场。粤海建设公司分别于1997年4月1日和6月9日，与广州市自来水公司和广州市电力工业局签订了《供水协议》和《供用电合同》，其中《供用电合同》约定广州市电力工业局同意粤海建设公司报装3638KW，包括商业用电2600KW，住宅用电238KW，办公用电800KW。粤海建设公司已分别于1997年5月和6月交纳了管网费和电负荷费。广州市电力工业局发出《同意供电通知》给粤海建设公司，上址永电接通时间是1998年6月28日。粤海建设公司认为上述粤海凯旋大厦三楼设计电力配置应为108KW，四楼为60KW，现大厦三、四楼电力配置为200KW。 又查，卢伟文于1998年9月22日以粤海建设公司不履行交楼义务为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求：（一）判令粤海建设公司立即与其办理粤海凯旋大厦首层12、13号商铺、第三层以及第四曾的交楼手续；（二）判令粤海建设公司支付逾期交楼违约金至粤海建设公司实际交楼日止（暂计至起诉之日止约9024500元）；（三）判令粤海建设公司提供其作酒楼用途所需的用电负荷550千瓦；（四）判令粤海建设公司承担本案全部诉讼费用。因当时粤海建设公司明确表示不需卢伟文支付购房余款1856892.7元，并准备反诉要求解除与卢伟文所签的契约。卢伟文遂向广州市天河区人民法院申请将上述购房余款1856892.7元提存于法院。广州市天河区人民法院于1998年10月12日代管该款。卢伟文并于1998年10月12日向广州市天河区人民法院申请诉讼保全，并已提供担保。该院于10月20日以（1998）天法民初字第946号民事裁定书作出裁定：冻结粤海建设公司银行存款900万元或查封属粤海建设公司所有相当于900万元的等值财产。该院并于同日冻结粤海建设公司银行存款合计983917.25元。后粤海建设公司于10月21日向广州市天河区人民法院申请复议，以粤海凯旋大厦第十层的产权作为担保，请求法院解封被冻结的帐户。该院于10月26日查封属粤海建设公司所有的粤海凯旋大厦第十层的产权，并于同日解除上述被冻结的银行存款。后该案移送广州市中级人民法院审理，广州市中级人民法院依据粤海建设公司的申请，变更原查封该大厦第十层的产权为查封属粤海建设公司所有该大厦写字楼915、1103、1105、1107、1110、1111、1115合计面积为765.4456㎡及商铺139、203、210、222号合计面积为80.6546㎡。粤海建设公司亦已卢伟文未付清购房尾款，且强行进场使用为由提起反诉，请求：解除与卢伟文签订的上述《房地产预售契约》；判令卢伟文支付违约金3556987.8元（按卢伟文已付房款总额的20%计算）；并由卢伟文负担全部诉讼费用。1999年5月20日粤海建设公司变更反诉请求为：要求卢伟文立即支付购房余款1856892.7元，并支付上述购房余款的逾期付款违约金（按所签契约的约定每天千分之一计算从1997年7月1日起至还清时止，暂计至1999年4月1日止为1188409.6元）；同时要求卢伟文补交增大面积购房款1538961元及返还其司代交的32KW外电增容费112400元，并向其司支付中央空调集资款671992元（其中卢伟文已购三、四楼面积按200元/㎡计算，首层部分按600元/㎡计算）。卢伟文针对粤海建设公司的反诉请求答辩认为：对于增大面积补交购房款，其愿意在取得《房地产证》时与粤海建设公司一并结算；对于中央空调集资款671992元，其未与粤海建设公司签订任何协议，如粤海建设公司能保证提供独立的制冷，起愿与粤海建设公司协商该空调集资款。 再查，粤海建设公司在一审诉讼期间向法院提供广州市房地产测绘所关于粤海凯旋大厦首层商铺12、13号、第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号房地产面积的测绘图，其中首层商铺12、13号总面积为17.51㎡，第三层全层C1—C20总面积为2051.87㎡，第四层全层D6—D12总面积为1254.55㎡。卢伟文对粤海建设公司所提供的上述测绘面积无异议，并认为粤海凯旋大厦第三层、第四层的用电负荷应按该测绘面积计算。至于增大面积部分购房款，其主张在办理《房地产证》时才支付。 二、审判 广州市中级人民法院经审理认为：粤海建设公司是广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦合法开发商，并已取得《商品房预售许可证》。粤海建设公司与卢伟文就上址首层商铺12、13号、第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号房地产买卖而自愿签订的三份《房地产预售契约》以及就付款方式和装修标准而签订的《楼房购售协议书》均是双方真实意思表示，双方并已办理上述《房地产预售契约》的签证手续，并实际履行，应属有效。粤海建设公司、卢伟文均应依约全面履行。粤海建设公司未依上述《房地产预售契约》约定，于1997年3月30日前将上述房地产建成并正式交付给卢伟文使用，同时卢伟文未依上述《楼房购售协议书》约定，于1997年7月1日前将购房余款1856892.7元付清给粤海建设公司均已构成违约。因此卢伟文要求粤海建设公司支付逾期交楼违约金及粤海建设公司要求卢伟文支付逾期付款违约金均符合有关法律规定，予以支持。上述三份《房地产预售契约》虽约定不同的违约金计算基数，但依公平原则，粤海建设公司逾期交楼违约金及卢伟文逾期付款违约金应分别以卢伟文已付部分房款和未付部分房款按每日千分之一计算。卢伟文在粤海建设公司要求解除与其签订的《房地产预售契约》，不同意收取上述购房余款情况下，于1998年10月12日将该款提存于法院应视为卢伟文已履行其付款义务。因此卢伟文逾期付款违约金应以卢伟文未付房款按每日千分之一计算从1997年7月2日起至1998年10月12日止，合计863455元。粤海建设公司虽于1999年5月取得上址《单位工程竣工验收证明书》，但永电直至1998年6月28日才接通。同时粤海建设公司于1998年8月20日致卢伟文的函件中，明确卢伟文进场装修时未具备收楼和进场条件，并要求卢伟文尽快付清购房余款及办理有关交楼手续。因此粤海凯旋大厦全部工程只有经广州市东山区建设工程质量安全监督站验收合格，该站于1998年8月核发上址《建设工程竣工验收质量认定书》给粤海建设公司时，该大厦才具备交付使用条件。卢伟文在1998年9月8日收到粤海建设公司的收楼通知时，未及时与粤海建设公司办理上述房屋的交接手续责任在于卢伟文，故粤海建设公司逾期交楼违约金应以卢伟文已付房款按每日千分之一计算从1997年4月1日起至1998年9月8日止，合计8723682元。粤海建设公司以上述《单位工程竣工验收证明书》为大厦具备交付使用条件，依据不足，本院不予采纳。现上述大厦已具备交付使用条件，故卢伟文要求粤海建设公司立即与其办理广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦首层12、13号商铺、第三层以及第四层的交楼手续符合有关法律规定，予以支持。至于粤海建设公司以卢伟文进场装修，并交纳装修期管理费，视为卢伟文已收楼，依据不足，不予采纳。上述《建设工程报建审核书》已核定粤海凯旋大厦首——三层为商场，四层以上为办公、客房、住宅用房，且上述《房地产预售契约》明确约定第三层作商业用途，第四层作写字楼用途，已变更《合作协议书》作酒楼用途的约定，因此卢伟文要求粤海建设公司提供适于作酒楼用途所需的用电负荷550KW，依据不足，不予支持。依据广东省电力工业局颁布的《广东省高层建筑及小区供电管理暂行规定》，商场、宾馆单位电负荷不宜小于100W/㎡，办公室电负荷不宜小于80W/㎡，按卢伟文已购买上述粤海凯旋大厦的三层、四层面积以上述标准计算，粤海建设公司应提供给卢伟文三楼的用电负荷不少于190KW，四楼的用电负荷不少于91.5KW合计281.5KW。至于粤海建设公司以上述粤海凯旋大厦三楼设计电力配置为108KW，四楼为60KW，现大厦三、四楼电力配置为200KW为由，反诉要求卢伟文返还其司代交的32KW外电增容费112400元，依法无据，不予支持。由于双方未就缴付空调集资款达成一致意见，因此粤海建设公司反诉要求卢伟文支付中央空调集资款671992元，依据不足，不予支持。粤海建设公司应为卢伟文安装第三、四层室内空调设备，卢伟文并依《楼房购售协议书》约定每平方米600元向粤海建设公司支付该空调安装集资款，合计182.64万元。至于粤海建设公司反诉要求卢伟文补交增大面积购房款1538961元一节，因双方约定在广州市国土局房地产管理局核发《房地产证》后，进行多退少补，故本案暂不作处理。 据此，广州市中级人民法院于1999年8月13日作出一审判决： （一）卢伟文与粤海建设公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内办理广州市先烈东路十九路军牌坊侧粤海凯旋大厦首层商铺12、13号、第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号的楼房交接手续，同时卢伟文将购房余款1856892.7元支付给粤海建设公司； （二）粤海建设公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将逾期交楼违约金8723682元支付给卢伟文，同时卢伟文将逾期付款违约金863455元支付给粤海建设公司； （三）粤海建设公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内，为卢伟文安装粤海凯旋大厦第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号的室内空调设备，并向卢伟文提供三、四楼的用电负荷合计不少于281.5KW。同时卢伟文支付空调安装集资款182.64万元给粤海建设公司； （四）驳回卢伟文的其他诉讼请求； （五）驳回粤海建设公司的其他诉讼请求。 卢伟文不服上述一审判决，向广东省高级人民法院上诉请求：（一）将粤海建设公司逾期交楼违约金计付至粤海建设公司实际交楼日止；（二）撤消原审判决卢伟文支付逾期付款违约金863455元给粤海建设公司的判项；（三）将向卢伟文提供三、四楼的用电负荷改判不少于550KW；（四）撤消卢伟文支付空调安装集资款182.64万元给粤海建设公司的判项。 粤海建设公司亦不服上述广州市中级人民法院一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉称： （一）一审判决认定事实错误，忽视了卢伟文实际已收楼的事实。1997年10月31日，卢伟文要求进场装修，1997年11月21日卢伟文交纳装修押金和管理费，至今卢伟文所购楼房仍在其控制支配下，一审判决认为进场装修不是收楼，属错误认定； （二）本案判断粤海凯旋大厦是否具备交付条件不应适用《广东省建设工程质量管理条理》，而应以《单位工程竣工验收证明》及《建设工程规划验收合格证》作为符合交楼的凭证； （三）双方原签订的《楼房购售协议书》约定完成室内水电安装工程，故一审判决以永电接通时间来核定该楼是否具备交付条件，有违双方的约定； （四）因卢伟文未依期交清购楼款，故其有权推迟交楼，且何时拿到《质量等级认定书》亦非粤海建设公司所能控制的因素； （五）一审判决忽视了卢伟文擅自改变楼房设计、用途的严重违约行为； （六）双方在《楼房购售协议书》中约定违约金标准是已付房款的银行活期存款利率计算的利息，而一审认定逾期交楼违约金则按每日千分之一计算，违背了双方的约定。 故上诉请求： （一）认定卢伟文已经实际收楼，判令卢伟文支付购楼尾款及相应的违约金； （二）撤消原审判决第二项； （三）判令卢伟文承担本案一、二审诉讼费用。 广东省高级人民法院经审理认为，粤海建设公司是粤海凯旋大厦合法开发商，并已取得《商品房预售许可证》。其与卢伟文就上址首层商铺12、13号、第三层全层C1—C20号以及第四层全层D6—D12号房地产买卖而自愿签订的三份《房地产预售契约》以及就付款方式和装修标准而签订的《楼房购售协议书》均是双方真实意思表示，并已实际履行，应属有效。双方均应依约全面履行。原审认定上述《房地产预售契约》、《楼房购售协议书》有效，并据此认定粤海建设公司未依上述《房地产预售契约》约定，于1997年3月30日前将上述房地产建成并正式交付给卢伟文使用，同时卢伟文未依《楼房购售协议书》约定，于1997年7月1日前将购房余款1856892.7元付清给粤海建设公司均已构成违约正确，予以维持。 关于粤海建设公司逾期交楼的违约时间问题。依双方约定，房产正式交付使用前，必须经有关部门验收合格，并向业主发出该房地产交付使用通知书。因粤海建设公司至1998年8月才取得粤海凯旋大厦的《建设工程竣工验收质量认定书》，卢伟文亦承认已于1998年9月8日收到收楼通知，故粤海建设公司逾期交楼违约时间应从1997年4月1日起计至1998年9月7日止。粤海建设公司上诉主张卢伟文进场装修应视为收楼、讼争大厦验收合格应以1997年5月取得的该大厦《单位工程竣工验收证明书》为准。因粤海建设公司在1998年8月20日给卢伟文的函件中已承认在卢伟文进场装修时尚不具备收楼条件，且《单位工程竣工验收证明书》仅注明是土建工程、水电安装工程的验收，规划、电梯、消防尚未经过验收，供水、供电、中央空调尚未接通，讼争大厦根本不具备正式交付使用条件，故粤海建设公司该上诉主张，不予支持。卢伟文亦上诉提出粤海建设公司逾期交楼的违约时间应一直计至双方办理交接手续时止。因卢伟文从1997年10月时起已进场装修，讼争房屋实际上一直在其支配、使用下，双方并不存在办理领取锁匙手续的问题，故在讼争房屋已具备交付使用条件，在卢伟文已收到收楼通知时起，应视为卢伟文实际上已收楼。此外卢伟文于1998年9月8日收到收楼通知后，同年9月22日即起诉粤海建设公司，诉讼中双方已不可能办理房屋的交接手续。故卢伟文上诉请求该房屋至今尚未交付理由不足，亦不予支持。 关于卢伟文逾期支付购房尾款的违约时间问题。卢伟文在粤海建设公司要求解除《房地产预售契约》不同意收取购房余款情况下，于1998年10月12日将该款提存于法院应视为其已履行了付款义务，故卢伟文逾期付款违约时间应从1997年7月2日起计至1998年10月11日止。卢伟文上诉提出是粤海建设公司擅自单方修改购房余款的支付时间，经查，卢伟文自己所持有的那份《房地产预售契约》亦是将购房尾款修改为于1997年7月1日前付清，故其该上诉主张缺乏依据，不予采纳。依双方约定及公平原则，粤海建设公司逾期交楼违约金及卢伟文逾期付款违约金应分别以卢伟文已付部分房款和未付部分房款按每日千分之一计算，即粤海建设公司应支付逾期交楼违约金8773818元给卢伟文，卢伟文应支付逾期付款违约金867168.89元给粤海建设公司。原审判决计算结果有误，应予纠正。 关于讼争大厦三、四层的用电负荷问题。因粤海建设公司与卢伟文所签的《房地产预售契约》已改变了双方在《合作协议书》中所约定的房地产用途，故讼争单位的使用功能应以《房地产预售契约》的约定为准。卢伟文上诉提出粤海建设公司应提供大厦三、四层作酒楼用途的用电负荷无依据，不予支持。原审依据《广东省高层建筑及小区供电管理暂行规定》所要求的供电标准计算出讼争大厦三、四层用电负荷最低标准的方法是正确的，但不应采用《房地产预售契约》中所约定的合同面积，而应采用粤海建设公司所举证实测面积，因为该实测面积是粤海建设公司在主张增大面积部分购房款时提供的，既享受权利，就要承担义务，且卢伟文对该实测面积亦予以确认，要求按该实测面积计算用电负荷。依实测面积，讼争大厦三、四层用电负荷应调整为不小于305.55KW，原审计算讼争大厦三、四层用电负荷不少于281.5KW有误，应予纠正。 关于卢伟文应以何种标准支付空调安装集资款的问题。因粤海建设公司在一审前和一审中曾多次要求将600元/㎡的空调安装集资款分成200元/㎡作为空调系统主回路部分的空调集资款、400元/㎡作为卢伟文自行安装室内空调费用，只是由于卢伟文要求提供独立制冷而未达成一致。现既然卢伟文已自行完成了讼争大厦三、四层的室内空调安装，故对空调集资款可从实际出发予以调整。即首层商铺按600元/㎡，三、四层按200元/㎡依实测面积缴付空调安装集资款，依上述方法计算的款项为671790元。原审统一按600元/㎡，依合同面积所计算的空调182.64万元不当，应按本案实际情况予以纠正。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，除对违约金、用电负荷及空调集资款的数额予以相应调整外，其余予以维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，广东省高级人民法院于2000年4月11日以（1999）粤法民终字第266号民事判决书判决： （一）维持广州市中级人民法院（1998）穗中法房初字第234号民事判决的第一、四、五项； （二）变更广州市中级人民法院（1998）穗中法房初字第234号民事判决的第二项为：粤海建设公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将逾期交楼违约金8773818元支付给卢伟文，同时卢伟文应将逾期付款违约金867168.89元支付给粤海建设公司； （三）变更广州市中级人民法院（1998）穗中法房初字第234号民事判决的第三项为：粤海建设公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内为卢伟文提供粤海凯旋大厦第三层全层C1—C20以及第四层全层D6—D12的用电负荷合计不少于305.55KW，同时卢伟文支付空调安装集资款671790元给粤海建设公司。 三、评析 本案争议的焦点问题是房屋在什么情况下才具备可以交付使用的条件。这在房屋买卖纠纷中是个经常争议的问题。客观地讲，对于什么样的房屋才可以交付使用并没有一个恒定的标准，要针对个案的具体情况具体分析。首先要依当事人之间的合同约定，当事人约定的房屋交付标准一般优于法定，但由于房屋作为一种特殊的商品，涉及公共安全的内容，当事人的约定不能违反国家在房屋交付标准上的强制性规定。1993年，建设部颁布的《城市住宅小区竣工验收管理办法》第八条第一款第（四）项规定：“城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。”在审判实践中，一般要求开发商取得工程质量监督、规划、消防、电梯（人防）等有关部门或单位的验收。对上述做法，有关法律、法规亦予以明确规定。全国人大常委会于1998年4月29颁布的《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”国务院于1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，；卢伟文与粤海建设公司在合同中约定，粤海建设公司在将房产正式交付给卢伟文使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，并向卢伟文发出该房地产交付使用通知书。卢伟文应在收到粤海建设公司发出的该房地产交付使用通知书之日起三十日内，办理领取房地产的锁匙手续。粤海建设公司主张卢伟文进场装修应视为收楼、讼争大厦验收合格应以1997年5月取得的该大厦《单位工程竣工验收证明书》为准，因粤海建设公司在1998年8月20日给卢伟文的函件中已承认在卢伟文进场装修时尚不具备收楼条件，且《单位工程竣工验收证明书》仅注明是土建工程、水电安装工程的验收，规划、电梯、消防尚未经过验收，供水、供电、中央空调尚未接通，讼争大厦根本不具备正式交付使用条件，故粤海建设公司该主张，不予支持。至于卢伟文提出粤海建设公司逾期交楼的违约时间应一直计至双方办理交接手续时止的问题，因卢伟文从1997年10月起已进场装修，讼争房屋实际上一直在其支配、使用下，双方并不存在办理领取锁匙手续的问题，故在讼争房屋已具备交付使用条件，并在卢伟文已收到收楼通知时起，应视为卢伟文实际上已收楼。卢伟文承认于1998年9月8日收到收楼通知，同年9月22日即起诉粤海建设公司要求交楼，诉讼中双方已不可能办理房屋的交接手续。故卢伟文认为该房屋至今尚未交付理由不足，亦不应支持。二审判决是正确的。 （撰稿  崔志伟   核稿  陈君惠）