上篇请点击：诺臣原创 | 建设工程价款优先受偿权的行使规则与实务要点——权利基础、主体认定与债权范围界定（上）

下篇聚焦优先受偿权的具体行使方式，分析诉讼与非诉讼途径的操作要点，探讨与消费者购房权、抵押权等其他权利的冲突协调规则，并针对实务中的常见风险提出防范建议，为律师在争议解决各阶段提供可操作的指引。

优先受偿权的行使方式直接影响权利能否最终实现，律师需根据案件具体情况，在诉讼与非诉讼途径之间作出合理选择，并在程序操作中把握关键节点，确保权利有效行使。

（一）诉讼方式行使的操作要点

通过诉讼主张优先受偿权是最常见方式，也是实务操作最为规范、权利保障最为有力的途径。起诉时应在诉讼请求中明确"确认原告对案涉工程享有优先受偿权"，而非仅请求支付工程款。若未明确主张，法院可能不主动审查，导致权利未获确认。这一要求源于民事诉讼的处分原则，法院裁判范围受当事人诉讼请求约束，不得超出或遗漏。实务中，部分承包人或其代理律师仅请求"支付工程款"，未单独提出确认优先受偿权的诉讼请求，判决生效后申请执行时，执行法院以判决未确认优先受偿权为由拒绝优先分配，导致权利落空。因此，诉讼请求的表述必须严谨完整，建议采用"判令被告支付工程款XXX元及利息；确认原告就上述债权对案涉工程享有优先受偿权"的表述方式，确保主给付请求与优先受偿权确认请求并列提出。

诉讼中应同时申请财产保全，查封案涉工程或发包人其他财产。优先受偿权需通过执行程序实现，保全措施可防止工程被恶意转让或设定其他权利负担。财产保全分为诉前保全和诉讼保全，诉前保全适用于情况紧急、不立即申请将使合法权益受到难以弥补损害的情形，需在保全措施采取后30日内提起诉讼。建设工程价款优先受偿权案件中，诉前保全的适用场景包括：发包人正在转移工程所有权、设定抵押、与其他债权人恶意串通等。诉讼保全则可在起诉时或诉讼过程中申请，法院审查标准相对宽松。保全担保是申请保全的必要条件，承包人可选择保险公司保函、担保公司担保、自有财产担保等方式。近年来，诉讼财产保全责任保险普及，降低了保全申请的门槛，律师应建议客户充分利用，及时锁定责任财产。

诉讼前应对工程现状进行拍照、录像，必要时申请公证保全。若工程已转让或毁损，可能影响折价或拍卖的可行性。工程现状证据的作用在于：证明工程存在且可特定化，这是优先受偿权客体确定的前提；证明工程质量符合约定或已修复，排除发包人质量抗辩；证明工程未被擅自改变用途或结构，影响评估价值。公证保全具有更高的证明效力，特别适用于工程即将被拆除、改造或存在其他灭失风险的情形。律师应在接案初期即进行现场勘查，评估证据保全的必要性和紧迫性，避免因延误导致关键证据灭失。

（二）非诉讼方式行使的效力边界

承包人向发包人发送主张优先受偿权的函件，是否构成有效行使？实务中存在分歧。部分法院认为，发函仅产生催告效力，不构成"行使"，理由是优先受偿权作为担保物权，其行使方式应与抵押权、质权等保持一致，即通过协议折价或司法拍卖实现，单纯的发函不产生变价效果，无法实现担保物权的实质内容。另有观点认为，发函属于《民法典》规定的"通知"方式，应认定有效，理由是法律未限定优先受偿权的行使方式，发函明确表达优先受偿意思表示，应视为权利行使的一种形式，且从制度目的出发，不应过分苛责承包人的行使方式，而应关注其是否积极主张权利。

律师在代理发函行使时，应确保函件内容明确具体，包括债权金额、工程范围、优先受偿意思表示及后续处理方案。同时建议采用公证送达或快递签收方式，保留完整证据链。若发函后发包人未回应或未履行，应及时转入诉讼程序，避免因对发函效力认识不足延误期限。对于重大复杂案件，建议不单独依赖发函方式，而是在发函的同时准备诉讼材料，一旦对方未在合理期限内回应，立即启动诉讼程序，确保权利在期限内得到固定。

协议折价需双方达成一致，并签订书面协议。折价金额应参照市场价格，必要时委托第三方评估，避免被认定为显失公平。显失公平的认定标准包括：折价金额明显低于市场价值，通常低于70%可作为参考；发包人处于危困状态、缺乏判断能力，承包人利用优势地位迫使接受不合理价格；损害其他债权人利益，导致发包人责任财产不当减少。折价协议需办理产权转移登记，否则承包人仅享有债权请求权，而非物权性优先受偿权。未办理登记的折价协议，在发包人破产或工程被其他债权人执行时，承包人无法主张取回权或优先受偿权，仅能作为普通债权人参与分配，其实际保障效果大打折扣。折价行为可能损害其他债权人利益，若发包人处于资不抵债状态，其他债权人可主张撤销折价协议。撤销权的行使需满足《民法典》第五百三十九条规定的条件，即债务人以明显不合理的低价转让财产，影响债权人的债权实现，且债务人的相对人知道或应当知道该情形。律师在代理协议折价时，应进行充分的尽职调查，评估发包人的整体负债情况，避免因折价协议被撤销导致权利落空。

（三）执行程序中的权利实现

已取得确认优先受偿权的生效判决后，承包人应及时申请强制执行。根据《民事诉讼法》规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，法院不予受理，优先受偿权将丧失强制执行力。执行中，优先受偿权可对抗抵押权人和普通债权人，但劣后于消费者购房权利。执行法院通常委托评估机构对工程价值进行评估，通过网络司法拍卖平台公开处置。评估程序中，承包人应关注评估方法的合理性，如成本法、市场法、收益法的选择是否适当，评估参数的确定是否准确。对评估报告有异议的，可在收到报告后10日内提出书面异议，申请重新评估或补充评估。网络司法拍卖平台包括人民法院诉讼资产网、淘宝网司法拍卖平台、京东网司法拍卖平台等，拍卖公告期、保证金、竞价规则等均有明确规定。承包人可参与竞拍，以债权抵付部分拍卖款，这种方式称为"以债抵款"或"债转物"，需注意拍卖成交后的税费承担、产权过户等后续问题，提前与执行法院和税务机关沟通，明确操作流程和费用预算。

执行分配阶段，若其他债权人对优先受偿权提出异议，承包人应提交生效判决、结算文件、施工合同等证据，证明债权真实性与优先性。分配方案异议之诉是保障优先受偿权实现的重要程序，承包人应在收到分配方案后15日内提出书面异议，法院审查后通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起15日内未提出反对意见的，法院依异议人的意见对分配方案审查修正后分配；提出反对意见的，异议人可在收到通知之日起15日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼。这一程序设计既保障了异议人的权利救济，又防止了执行程序的过度拖延，律师应熟练掌握各时间节点，及时启动相应程序。

与其他权利的冲突与协调

优先受偿权并非绝对优先，在特定情形下需与其他法定权利进行协调，律师应准确把握各类权利的优先顺位，为委托人制定合理的维权策略。

（一）与消费者购房权利的冲突处理

消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是司法解释为保护消费者生存权而作出的特别规定，体现了权利保护的位阶原则。消费者的生存利益优先于承包人的经营利益，这是现代民法的基本价值取向，也是维护社会稳定的现实需要。"消费者"的界定需满足购房用于居住且名下无其他用于居住的房屋的条件，投机性购房、投资性购房不在保护范围之内。"大部分款项"通常指已支付超过合同约定总价款的50%，但对于已支付大部分款项但尚未达到50%的消费者，部分法院基于生存权保护目的，也给予一定程度的倾斜保护。

实务中，律师应协助承包人调查工程销售情况，评估消费者购房权利对优先受偿权的影响。调查途径包括：向住建部门查询商品房预售许可、网签备案、预告登记信息；向不动产登记机构查询房屋所有权登记信息；向发包人调取销售台账、收款记录；现场走访了解实际入住情况等。若商品房已大量预售，优先受偿权的实际可实现价值将大幅降低，需提前调整诉讼策略。例如，将诉讼请求调整为仅对未售部分或公建部分主张优先受偿权，或要求发包人提供其他担保财产。对于已售但尚未过户的房屋，若买受人仅支付少量定金或首付款，承包人可主张该部分房屋仍属于发包人责任财产，优先受偿权及于该部分价值。

（二）与抵押权的优先顺位

建设工程价款优先受偿权优先于抵押权受偿。若抵押权设立于工程竣工前，承包人仍享有优先权；若设立于优先受偿权成立之后，则优先受偿权优先。抵押权设立时间的判断标准，对于不动产抵押为登记时间，对于动产抵押为合同生效时间（未经登记不得对抗善意第三人）。实务中，部分发包人在工程建设期间以在建工程设定抵押融资，若承包人未及时主张优先受偿权，可能导致工程被抵押权人先行处置。因此，承包人应密切关注工程抵押状况，在优先受偿权成立后及时行使，防止抵押权人抢先执行。

承包人转让工程款债权后，优先受偿权随之转让，受让人可主张优先于抵押权受偿。债权转让通知发包人后，受让人即取得优先受偿权，无需另行办理登记。但需注意，债权转让不得损害建筑工人利益，若转让价格明显不合理或存在恶意串通，可能被认定为无效。受让人在主张优先受偿权时，应举证证明债权转让的真实性、合法性，以及转让通知已送达发包人。对于多次转让的债权，应审查各手转让的连续性和真实性，防止虚假转让规避执行。

（三）多个承包人的权利竞合

同一工程存在多个承包人时，各承包人按债权比例享有优先受偿权。实务中，总包人与分包人的权利范围需根据各自施工范围界定，避免重叠或遗漏。总包人通常就全部工程主张优先受偿权，但需向分包人支付相应份额；分包人就分包部分主张优先受偿权，但不得损害总包人及其他分包人的利益。在工程折价或拍卖时，各承包人的优先受偿范围应根据造价鉴定或结算文件确定，无法区分的按各自债权比例分配。律师在代理多个承包人的案件时，应注意协调各方利益，避免内部冲突削弱对外主张的效力。对于总包人挪用分包人工程款的情形，分包人可主张总包人侵权或违约，同时保留向发包人直接主张的权利。

实务操作中的常见风险与防范

（一）权利丧失风险

18个月除斥期间届满未行使，权利彻底消灭。这是优先受偿权制度中最具杀伤力的风险点，也是律师实务中最常遇到的失误类型。期限届满后，承包人丧失的不仅是优先受偿权，更是其在众多债权人中的优先地位，工程款债权降格为普通债权，在发包人资不抵债时可能无法获得足额清偿。律师应建立案件管理台账，对临近期限的案件及时预警，确保在期限内完成权利主张。台账内容应包括：合同签订日期、工程竣工日期、交付日期、结算提交日期、约定付款日期、期限届满日期、当前状态、下一步行动等。对于期限即将届满但结算尚未完成的案件，应果断采取诉讼或仲裁方式，在期限内固定权利，再通过鉴定程序确定债权金额。

承包人预先放弃优先受偿权的约定原则上无效，但发包人可举证证明该放弃不损害建筑工人利益。这一规定体现了对建筑工人权益的倾斜保护，优先受偿权的制度目的之一是保障建筑工人工资支付，承包人放弃权利可能导致工人工资无法兑现，故法律对此类放弃行为予以否定评价。但"原则无效"意味着存在例外情形，若发包人能够证明放弃优先受偿权不会损害建筑工人利益，如承包人已足额支付工人工资、提供了充分担保、发包人信用状况良好等，法院可能认定放弃有效。实务中，律师应审慎审查合同条款，对发包人要求的放弃条款提出异议。若客户坚持接受放弃条款，应充分提示法律风险，并建议通过其他方式弥补，如要求发包人提供足额履约担保、约定较高的违约金、设定工程款支付监管账户等。

（二）证据不足风险

优先受偿权行使以工程价款确定为前提。若双方未结算或结算存在争议，需通过鉴定程序确定债权金额，可能超出行使期限。这是实务中的常见困境：结算未完成，债权金额不确定，无法行使优先受偿权；等待结算完成，18个月期限可能届满。防范措施包括在合同中约定明确的结算期限及逾期结算的推定规则，如"发包人收到结算文件后28日内未提出异议的，视为认可结算文件"；在期限届满前主动提交结算文件并保留送达证据，确保结算程序已经启动；必要时在期限内起诉并申请造价鉴定，以诉讼方式中断期限计算。根据司法解释精神，承包人在期限内起诉并申请鉴定的，即使鉴定结论作出时期限已届满，优先受偿权不因此丧失。

发包人以工程质量不合格抗辩时，承包人需提供验收合格证明或已履行修复义务的证据。工程质量是建设工程施工合同的核心要素，也是发包人拒付工程款的最常见理由。实务中，应确保竣工验收文件完整，包括竣工验收报告、分项验收记录、隐蔽工程验收记录、材料设备检验报告等。对发包人提出的质量问题及时书面回复并保留记录，区分属于施工责任还是使用不当、设计缺陷、不可抗力等原因。对于确属施工质量问题的，应在合理期限内履行修复义务，修复后重新组织验收。若发包人未经竣工验收擅自使用，根据司法解释规定，除地基基础工程和主体结构质量外，发包人以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。承包人应保存发包人擅自使用的证据，如现场照片、水电费缴纳记录、入驻公告等。

（三）执行不能风险

部分工程因位置偏远、用途特殊或产权瑕疵，难以通过拍卖变现。例如，位于偏远山区的工业厂房、专用设备基础、权属不清的集体土地上的建筑等，潜在竞买人有限，流拍风险较高。律师应在诉讼前进行尽职调查，评估工程变现可能性，必要时要求发包人提供其他担保财产。尽职调查内容包括：工程所在区域的房地产市场状况、同类物业的交易活跃度、产权证书是否齐全、是否存在查封抵押等权利负担、规划用途是否可变更等。若工程变现困难，可优先考虑协议折价方式，由承包人自行处置或寻找意向买家。

在发包人破产程序中，管理人可能主张优先受偿权成立不当或损害其他债权人利益，请求法院撤销。承包人应积极举证证明债权真实性与优先性，必要时提起确权之诉。破产程序中，优先受偿权的确认需经过债权申报、管理人审查、债权人会议核查、法院裁定确认等程序。管理人对优先受偿权的审查标准较为严格，可能以合同无效、债权不真实、期限届满未行使、范围超出法定标准等理由提出异议。承包人应准备充分的证据材料，包括合同、签证、结算文件、付款记录、催告函、诉讼文书等，必要时申请法院调取证据或委托鉴定。对管理人的异议决定不服的，可在收到通知后15日内向法院提起债权确认之诉，通过司法程序最终确定优先受偿权的成立。

（一）合同审查阶段的风险防控

在建设工程施工合同中明确约定承包人享有优先受偿权，排除发包人要求预先放弃的条款。虽然优先受偿权是法定权利，无需约定即可产生，但明确约定可以起到宣示和强调作用，增加发包人的违约成本，也为日后争议解决提供合同依据。细化付款节点与条件，约定清晰的付款时间、方式及逾期责任，为"应当给付之日"的确定提供依据。建议采用"预付款+进度款+结算款+质保金"的分段支付方式，明确各阶段的付款比例、期限和条件，避免笼统约定"工程完工后支付"等模糊条款。约定结算期限，明确结算完成时限及逾期结算的法律后果，防止发包人恶意拖延导致权利丧失。可约定"发包人收到结算文件后28日内完成审核，逾期视为认可"，或"双方未在约定期限内完成结算的，任何一方可申请第三方审价，费用由过错方承担"。

（二）履约管理阶段的证据固化

完整保存施工日志、签证单、验收记录、付款凭证等，证明工程范围、质量及价款构成。施工日志是记录每日施工内容、人员设备投入、天气状况、停窝工情况的重要文件，应由专人填写并经监理签认。签证单是变更、索赔事项的书面确认，应在事件发生后28日内提交，避免逾期失权。验收记录包括检验批验收、分项工程验收、分部工程验收、单位工程验收、竣工验收等各环节，是证明工程质量合格的关键证据。付款凭证包括收款收据、银行回单、承兑汇票等，用于核对已付款金额，确定未付款债权。

在发包人出现逾期付款迹象时，及时发送催款函并主张优先受偿权，中断诉讼时效并固定权利证据。催款函应明确债权金额、付款期限、逾期后果、优先受偿权主张等内容，采用公证送达或快递签收方式保留证据。定期查询工程产权登记、抵押及销售情况，评估权利实现风险。查询途径包括不动产登记信息系统、企业信用信息公示系统、裁判文书网、执行信息公开网等，必要时委托律师或专业机构进行尽职调查。对于发包人涉及重大诉讼、被执行、股权变更等异常情况的，应提高警惕，及时采取保全措施。

（三）争议解决阶段的策略选择

起诉时应同时请求支付工程款、确认优先受偿权，并申请财产保全。诉讼请求的完整性直接影响权利实现，不可遗漏或模糊。财产保全的及时性关乎执行效果，应在起诉时一并提交保全申请，避免因延误导致财产转移。对造价鉴定、质量鉴定等程序积极参与，确保鉴定结论客观公正。鉴定程序是确定债权金额、工程质量的关键环节，律师应协助委托人准备鉴定材料、参与现场勘验、对鉴定初稿提出异议、申请鉴定人出庭等。判决生效后及时申请执行，参与评估拍卖程序，对分配方案提出异议。执行程序是实现优先受偿权的最终环节，律师应跟踪执行进展，及时提供财产线索，对违法执行行为提出异议，维护委托人合法权益。

建设工程价款优先受偿权是承包人维护合法权益的重要法律工具，但其行使涉及复杂的实体与程序规则。从权利主体的认定到债权范围的界定，从行使期限的计算到行使方式的选择，从与其他权利的冲突协调到常见风险的防范应对，每一个环节都需要律师具备扎实的专业知识和丰富的实务经验。律师在实务操作中，应准确把握司法解释精神，结合具体案件事实，制定周密的权利行使方案。从合同审查、履约管理到争议解决，全程关注优先受偿权的成立、保全与实现，方能有效维护委托人利益，化解建设工程领域的价款纠纷。

随着建筑市场法治化程度不断提升，优先受偿权制度将日趋完善。近年来，工程总承包、装配式建筑、基础设施REITs等新模式新业态不断涌现，对优先受偿权的适用提出了新挑战。例如，工程总承包模式下，设计费、设备采购费是否纳入优先受偿范围；装配式建筑中，预制构件的生产制造费用是否属于工程价款；基础设施REITs中，优先受偿权对底层资产证券化的影响等，均有待司法实践进一步明确。律师需持续跟踪最新裁判规则，提升专业服务能力，为建筑行业健康发展提供有力法律支持。

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