随着我国的一个城市化建设程度越来越高，城市化的发展涉及到了旧城改造、城市扩张等问题时，往往是需要征收国有土地的。之前的推文有提到拆迁相关的的诉讼案例、华侨房定义等等，但没有具体谈到拆迁补偿费的提高，相信这会是各位更加关注的点。

这个时候呢，会涉及到对被征用的国有土地上的一个房屋来进行一个征收跟补偿的工作。被征收房屋的价值其实是直接关系到被征收人获得货币补偿的一个经济利益的，补偿结果是否是公平合理，对我们被征收人是至关重要的一个问题。

如果是从评估的一个角度来看的话，影响补偿的结果高低的诸多因素里面，价值评估时点是非常重要的一个因素之一。那么确定价值评估时点是对我们被征收房屋补偿金额度的一个固定，也是来选定这个评估机构开展价值评估工作的一个前提条件。

本篇文章将介绍如何提高国有土地征收中房屋的拆迁补偿款，首先我们必须清楚的知道房屋价值评估决定拆迁补偿。

我们也是将本文分为这两部分进行展开，第一部分房屋价值评估决定拆迁补偿，这部分重点对法院关于房屋价值评估时点认定的灵活性，通过一个典型案例进行分析介绍。第二部分是怎样才能提高房屋评估价值。

第一部分，房地产估价之所以必须确定价值时点、必须遵守价值时点原则，是因为影响房地产的因素是不断变化的，房地产市场不断变化，所以房屋的价格也是不断变化的。

确定价值时点，能够说明评估价值所对应的时间，评估对象的价值的时间界限，例如有关房地产的法律法规、政策和股价标准等的发布，修订、废止和实施日期等均有可能会影响估价对象的价值，因此到底是房屋评估时点是采用发布之前，还是发布之后的相关法律规定。

在实践中拆迁方往往是想压缩拆迁成本，以较低的价格来进行一个征收拆迁，他们的评估报告都非常不规范。

要么就是面积不准确，测量的面积跟他们实际的房屋面积不一样，或者是价格太低，评估出来的价格远远低于市场价；要么评估是有遗漏的，在众多的评估项目中可能会对装修部分评估有所遗漏；又或者是对评估的方式不认可等等原因都造成了我们广大的被征收人对评估房屋征收报告的不满。

【依照的法律规定条文】：

那么其实我们法律上关于房屋征收评估时点的问题我们是有明确的法律规定，国务院发布的《国有土地征收与补偿条例》第19条就已经明确规定了对于被征收房屋的价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产市场价格，该条就是对补偿的最低价值及评估规范进行了专门的规定。住房和城乡建设部所发布的《国有土地上房屋征收与评估办法》第10条规定，这条规定就是进一步明确了房屋的评估时间应该以房屋被征收决定公告之日为评估时间。具体内容是这样规定的：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换的房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值的评估时点一致。

其实这条规定实践中会引发出非常多的问题。

就法院关于房屋评估实点认定的灵活性这一点，我们通过检索发现司法实践中也存在不少因为房屋评估时点所引发的法律纠纷，事实上在房屋评估征收补偿款被拖延的情况下，征收房屋估价的价值如何确定司法界是有不同的看法的。

一方面有的司法审判坚持认为征收评估时点不可变原则，凡是不以征收决定公告为评估时点的均认定为违法；另外一方面也有一种法院的司法实践审判的观点是认为在房屋征收补偿被拖延的情况下对征收补偿的价值时点的确定问题应该考虑的更加灵活，综合考虑各种因素来把握这个评估时点。

在2020年的时候，最高人民法院是有过这样一个房屋征收补偿的案例的，法院是认为房屋征收补偿决定做出的时间距离征收补偿决定公告之日较远，且不可归责于被征收人。

那么在此时再以房屋征收决定公告之日作为一个房屋的评估时点，将导致被征收人获得的补偿不足以获得相应的补偿。

虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定做出的时间点进行限制，征收主体原则上是有一定的财产权，但是这种征收的补偿款的决定应当依然是在合理的期限内做出。

如果被征收人存在过误导致房屋征收补偿款决定延迟作出，那么被征收的主体将不承担任何相关责任。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收，补偿款决定迟延做出，那么征收主体是应该承担相应的责任，即重新确定被征收房屋价值的评估时点，弥补被征收人可能遭受的损害。这是2020年最高人民法院对河南省商丘市梁园区人民政府案作出的一个裁判观点。经过征收实践检验，最高人民法院和部分高级人民法院显然对评估时点所引发的合理补偿问题已经有所意识。

【结论】：

由此可见，审理此类案件，人民法院不会动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性，但是也不会简单以“征收决定公告之日”起或者评估报告做出的一年或者两年为判断标准，而是会综合考虑以下几点因素，第一是当地的房地产的市场价格波动的幅度，第二点是市、县人民政府未在一年内做出补偿决定、是否可以归责于被征收人的原因，第三点是坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点是否真的明显不利于被征收人得到公平补偿。

法院其实是会综合这三点的因素来认定房屋评估点是否会影响被征收人的利益。

第二部分是怎样才能提高房屋的评估价值，可能这部分才是读者们进入本篇文章想获取的信息，但知道是什么决定了房屋的价值才是理解第二部分的基础。

被征收房屋的评估价值是直接影响补偿金额的一环，也是房屋征收部门与被征收人之间矛盾开始滋长的一环。被征收房屋的价值评估工作是由征收部门委托具有专业资质的第三方评估机构来进行的，目的是为了尽量地保证评估结果的客观、公正以及中立，以减少因为这种利益纠纷所产生的矛盾。

那么关于被征收房屋的评估征收人应当注意一些什么呢？

下面我们将依据国有土地向房屋征收与评估办法提供3个方面的建议，希望您的房屋能够评估出一个满意的价格。

首先第一点建议是评估前需要积极参与实践。

《国有土地上房屋评估办法》第4条规定了房地产的价格评估机构应当由被征收人在规定时间内协商选定。

对于被征收人而言，积极行使权利和消极对待，结果是一定不一样。

建议二是在评估要全面明确、不丢项，评估项目一定要仔细审查，评估项目是否全面。

《国有土地上房屋评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积，土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。在此特别提示大家，被征收房屋价值评估中关于建筑面积的部分，应当是被评估房屋的实际建筑面积，而不是房产证上面所记载的面积。在实践中，有的评估机构就会以认为房屋的无证面积是属于违法建筑而不予评估，但事实上，无论被征收房屋是有证还是无证，是合法还是违法，其调查、认定、处理都是行政机关的职责范围。房屋评估机构作为客观中立的第三方评测机构只需在委托事项作出评估行为即可。尤其是在协商不下来的情况下，评估就显得尤为重要了。

建议三，仔细审查评估机构所用的评估方法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定“注册房地产估价师应当根据评估对象和房地产的市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选择两种以上的评估方法评估，并且对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析之后，合理确定评估结果。