2020年3月1日，随着住建部和发改委联合印发的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》（下称“《管理办法》”）正式施行，采用工程总承包这一发承包组织模式的项目日益增多。工程总承包模式意在将设计施工深度融合，提高工程建设效率，虽然国际惯例一般采用总价形式，但也非绝对要求。

如《管理办法》第十六条就规定：“企业投资项目的工程总承包宜采用总价合同，政府投资项目的工程总承包应当合理确定合同价格形式。采用总价合同的，除合同约定可以调整的情形外，合同总价一般不予调整”。实务中，对工程总承包项目计价模式也呈现多样化的探索。

本文探讨的工程总承包项目计价模式为按建筑面积计价。鉴于建筑面积基本确定，按建筑面积计价也可以理解为总价合同。但就是这看似基本确定的建筑面积，在实践中不仅阳台、飘窗、设备平台等特殊面积计算经常发生争议，建筑面积的计算因存在两种测算标准，一是《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000)；二是《建筑工程建筑面积计算规范》，导致的工程结算纠纷亦不在少数。

如笔者代理的某建设工程施工合同纠纷案件中，对方代理律师就曾以不动产权证所登记的建筑面积作为工程结算的建筑面积。如按对方主张依据结算，我方当事人利益将遭受重大损失。

《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》同属推荐性国家标准，两类国标均存在“建筑面积”之概念。但由于适用范围不同、算法相异，同样一栋建筑物适用不同国标算下来的“建筑面积”数值是不一样的，实践中易产生争议。对此，笔者认为，合同约定的按“建筑面积”计价，该“建筑面积”应适用《建筑工程建筑面积计算规范》计算，不动产证登记的“建筑面积”是适用《房产测量规范》计算之结果，不能作为建设工程结算依据。

两国标的具体区别如下：

“建筑面积”定义不同

《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》中均存在“建筑面积”概念，但两者定义不同。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》2.0.1 条规定，“建筑面积系指建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积”，即建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、室外走廊、室外楼梯等的面积。

根据《房产测量规范》8.1.2 条规定：“房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑”。

笔者认为，两类国标对“建筑面积”定义的根本区别在于《房产测量规范》仅计算层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑，而层高在2.2m以下部分不计入建筑面积。《建筑工程建筑面积计算规范》中的“建筑面积”不区分层高，均属测算面积范畴。唯以结构层高2.2m、结构净高2.10m、结构净高1.20m等为分界线，计算“建筑面积”标准有异，具体异处下文将详述。

主管机构不同

《建筑工程建筑面积计算规范》由住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布，主编单位为住房和城乡建设部标准定额研究所；参编单位为北京市等多地建设工程造价管理处。《房产测量规范》由国家质量技术监督局发布，由国家测绘局标准化研究所、南京市房屋产权监理处、建设部住宅与房地产业司、国家测绘局国土测绘司、广州市房地产测绘所、西安市房地产管理局产权产籍处等单位负责起草。

两类国标的不同起草机构，从源头上决定了两者适用范围亦存本质差异。《建筑工程建筑面积计算规范》侧重的是施工方利益的保护，即属施工方通过人、材、机等物化的建筑结构均原则计入建筑面积，作为结算依据。而《房产测量规范》则侧重于为人们生产、生活或各种活动场所的产权面积提供依据。这也直接导致建筑物中一些不能作为活动场所的部位，在工程结算中算面积，在房产面积测绘中可能不算面积。

适用范围不同

《建筑工程建筑面积计算规范》1.0.2规定：“本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算”。

《房产测量规范》3.1.1 房产测量目的规定：“房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料”。

可见《建筑工程建筑面积计算规范》用于在建工程造价计算，《房产测量规范》用于房产面积测绘。

“建筑面积”计算标准不同

以广州为例，结合广州市住房和城乡建设委员会制定的地方标准《房屋面积测算规范》（DB4401/T 5-2018）及广州市国土资源和规划委员会为规范容积率计算规则颁布的《广州市规划管理容积率指标计算办法》，两国标“建筑面积”计算标准具体如下：

从计算通则来看，两类国标在建筑面积计算标准上的区别主要体现为不同层高的计算标准不同。

《建筑工程建筑面积计算规范》用于从项目建设书、可行性研究报告直至工程竣工验收、交付使用的建设全过程计算建筑面积，侧重于有施工成本原则计算建筑面积。如该规范第3.0.1条规定：“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积”。

《房产测量规范》用于房屋预售、产权登记时，计算建筑面积，侧重于可作为人们生产或生活的场所，方计算建筑面积。如广州市地方标准《房屋面积测算规范》第6

.1.1条规定的计算建筑面积五项条件，具备该五项条件的房屋才会计算建筑面积：“a）有上盖；b）有围护；c）结构牢固、属于永久性的建筑物；d）层高在2.20m以上；e）可作为人们生产或生活的场所”。

具体来说，以层高为标准，适用不同规范，“建筑面积”的计算差异如下表：

上表容积率计算办法对建筑面积的计算规则，也可以形象用下图展示：

从计算细则来看，两类国标关于“建筑面积”的计算标准差异亦体现于如阳台、飘窗等特殊结构的建筑面积计算，具体对比详见下表。

如上表所示，两类国标关于阳台建筑面积的计算标准不同及《房产测量规范》以是否封闭为分界，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台，按围护结构外围水平投影面积一半计算的规定，在实践中，经常被开发商利用偷面积，具体我们将在下篇文章详述，敬请期待。

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