对于不动产物权而言，实践中常常存在实际物权人与登记公示物权人不一致的情况，如夫妻共同财产仅登记在一方名下、未及时办理变更登记造成登记错误、借名登记等，此时便产生了善意取得制度的适用空间。

《民法典》第三百一十一条沿袭了原《物权法》第一百零六条的规定，明确了善意取得制度的各项构成要件。其中最后一款规定“当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定”，及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第三十七条第一款规定“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理”，据此，抵押权人有权主张适用善意取得抵押权。因“抵押权人”的身份各异，如对金融机构与一般自然人的“善意”认定适用同一认定标准必然有失偏颇，导致相关主体的合法权益受损。结合经办案件经验，本文旨在简析不动产抵押权人善意取得的“善意”标准。

不同于源于当事人意思自治的意定取得，善意取得制度是指在行为人无权处分财产的情况下，受让人在法定情形下，可以依据法律规定取得该财产的所有权或他物权。

善意取得制度的目的，“在于保护占有的公信力，保障交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。保护交易当事人的信赖利益，实际上就是保护交易安全。一旦交易安全缺乏保障，则任何一个进入市场进行交易的权利主体，在购买物品或者在财产上设定权利时，都需对财产的权属进行详尽、确实的调查，以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能性。这样提高了交易成本，妨碍了交易进行，从而影响社会经济发展。善意取得制度承认善意买受人可以即时取得所有权，则交易者就能放心地进行交易，从而有利于市场经济的健康发展。” ¹

具体而言，《民法典》第三百一十一条规定，在无权处分的情形下，当事人欲主张善意取得的，需要满足三个要件：善意、对价合理、公示要件已完备（本文针对的是不动产，公示要件为依法登记）。就前述三个要件而言：对价合理之要件，通常也作为判断、佐证“善意”的因素；公示要件的判断较为简易；而“善意”要件的自由裁量权空间最大，往往也需要综合案情全面分析判断。

根据l《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（以下简称“《物权编司法解释》”）第十四条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”之规定，善意的认定系采取推定的方式，由真实权利人对受让人不构成善意承担举证责任。

（一）抵押权人不知道抵押人系无权处分

如前所述，抵押权人善意取得制度能否适用的核心，是在于真实权利人能否对抵押权人的“善意”进行举证推翻，即不存在需要依法保护的抵押权人合理信赖及真实稳定的交易秩序。结合“不知道”属于消极事实的举证责任分配逻辑，应当由真实权利人对抵押权人“知道”这一积极事实承担举证责任。

《物权编司法解释》第十五条第一款“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权”的规定列举了可以认定抵押权人“知道”之情形，其中第一至三项是指不动产登记簿上已载有异议登记、预告登记等限制不动产权利的事项，即存在公示内容之瑕疵；后两项是指在公示无瑕疵的情形，抵押权人仍知悉不动产物权的真实权属情况，比如涉及《民法典》第二百二十九条规定的因法院、仲裁机构的法律文书或政府的征收决定等取得物权的情形，后两项情形的证明难度显然更大。

（二）抵押权人对不知道抵押人无权处分无重大过失

《物权编司法解释》第十五条第二款规定，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”，对于重大过失的判断原则应是采取客观评判标准，即是以一般理性交易人的标准在个案中进行衡量。笔者以“抵押”“善意取得”“重大过失”为关键词，检索最高人民法院、各地高院的生效裁判，发现在司法实践中，对于“重大过失”的认定标准存在一定差异，具体如下：

1.银行等专业金融机构所负有的注意审慎义务更高

从司法倾向来看，评价抵押权人是否构成“重大过失”时，涉及对抵押权人审慎义务之判断，该标准亦随着抵押权人身份性质之不同，存在差别。如对于银行等专业金融机构，专业性及风险管控意识更强，亦受到《商业银行法》²等专门法以及各银行内部操作规定的规制，其所负有的注意审慎义务更高。

在最高人民法院（2022）最高法民终346号案中，法院认为，合浦县农信社等十二家商业银行在从事贷款业务时负有对抵押物进行审慎核查的法定义务。根据合浦县农信社制作的《关于合浦县沙田镇新港综合发展有限责任公司申请航道疏浚项目贷款2亿元的调查报告》所载，合浦县农信社等十二家商业银行在接受案涉抵押进行贷款调查的过程中，已经发现被拟用于抵押的土地使用权已有部分被转让的情形，也发现了有地上建筑物，而且这些建筑物或构筑物作为高速公路配套设施具有明显的外观特征，如高速公路收费站、带有企业LOGO的办公楼及治限超载用途的设施等，一般人稍加注意就可以知道这些建筑设施应不属于奇珠房地产公司所有。

在最高人民法院(2018)最高法民申6167号案中，法院认为，金融机构接受商业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房屋实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。具体来讲，云天公司作为房地产开发企业的重要资产，即为其开发建设的楼盘项目，楼盘房屋实际销售情况对于云天公司责任财产的影响颇大。永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。在此情况下，永州农商行不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的可能，而且完全有能力了解到商铺已经售出的客观事实。原审判决由此认定永州农商行对于抵押商铺未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。

在宁夏回族自治区高级人民法院(2025)宁民终16号案中，法院认为，某银行分行作为专业金融机构，为他人办理抵押贷款时，对于抵押人徐*3所抵押的案涉房产，仅从形式上按照产权登记所记载内容进行审查判断，在抵押物清单中明确载明“抵押物共有人”的情况下，未对徐*3的个人身份信息及其婚姻状况进行必要的询问核实并进而掌握抵押房产的共有人情况，未尽到对案涉房产是否属于夫妻共有财产的实质性审查注意义务，存在重大过失。

在内蒙古自治区高级人民法院(2024)内民申23号案中，法院认为，中国银行业保险监督管理委员会办公厅银监办发［2008］314号《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》³及某某农信社的内部操作规定均要求抵押权人要到现场对房源的真实性进行核实，但某某农信社在一审提供的“案涉房屋及李*指认照片”，无法证明某某农信社对房源的真实性进行审慎核实。

在四川省高级人民法院(2023)川民申6955号案中，法院认为，某某支行作为专业的金融机构，为了确保贷款发放的安全性和可行性，应对抵押物的权属、占有、使用等情况进行调查核实，并且案涉《最高额抵押合同》也约定了某某支行负有检查抵押物的义务。案涉《最高额抵押合同》项下的抵押房产系包括毛**在内的众多购房者所购且已经经营、使用多年的商业房产，于此情形，某某支行作为专业金融机构应当对案涉房屋的占有使用情况进行充分的现场调查核实，以查明房屋占有使用人是否是某乙公司，抵押房产是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。某某支行和某甲公司未能提交证据证明某某支行对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎合理的注意义务，存在重大过失，不符合法律规定的善意构成要件。

2.非金融机构抵押权人并不当然负有实地核验之义务

在浙江省高级人民法院(2024)浙民再180号案中，法院认为，基于登记的权利推定效力，通常交易情况下，一般民事主体只需核实不动产权属证书即可认定其已尽到合理注意义务，实地核查抵押物并非非金融机构主体设立抵押权的义务，亦非民间借贷的常态交易程序。除非有证据证明不动产登记状况存在一个理性人在交易当时均会产生怀疑的情形，否则不宜仅因抵押权人未实地核查抵押物房屋而认定其存在重大过失。本案中，朱*与李某系在不动产登记中心签订借款协议和抵押合同，2019年2月26日办理抵押登记时，案涉房屋不动产权属证书记载的权利人为李某，共有情况为单独所有，在案没有证据表明朱*应当知道案涉房屋权利来源的非法性以及房屋登记的重大瑕疵。

在浙江省高级人民法院(2024)浙民申6103号案中，法院认为，郎*提交的抵押登记询问表、承诺书及刑事判决书等证据，只能证明余*在办理抵押权登记时未现场勘查抵押物，但现场勘查抵押物并非抵押权人的法定义务，前述证据也不足以证明余*在接受案涉房产抵押时应当知道严*无处分权，进而认定余*作为不动产其他物权权利人具有重大过失。

3.抵押登记办理过程存在的瑕疵并不当然证明抵押权人存在重大过失

4.对无公开渠道查询的相关权属文件，抵押权人不负有审查义务

实践中，抵押人通常会提供离婚协议、民事调解书、配偶同意等文件作为有权处分之依据，但前述文件不同于物权公示登记，可能包含个人隐私、商业秘密等敏感信息故原则上不对外公开，除当事人以外的第三人往往需要持公检法部门的协查文件或证明文件方可查询，故通常不应当将前述文件纳入的审慎审查义务的范畴，如在北京市高级人民法院(2025)京民终59号案中，真实权利人提出的抵押权人应至民政部门核实离婚协议真实性的主张，法院即认为该主张已超出审慎审查义务的合理范围，不予支持。

（三）真实权利人是否存在权利放任之情形

在判断抵押权人是否构成善意取得时，若真实权利人存在权利放任之情形，比如抵押人曾就案涉抵押物办理过抵押登记，或其他可以推定真实权利人知道或应当知道抵押人就抵押物进行过收益、处分的，则更不利于真实权利人主张涤除抵押权。如在最高人民法院(2020)最高法民申4799号案中，根据案涉国有土地使用证记事项中记载，案涉土地在抵押给郓城农商行之前曾于2007年5月8日抵押给工行郓城支行，解除抵押时间为2011年7月23日。在此期间，六再审申请人并未对案涉房屋的权属问题提出异议或主张过权利；在浙江省高级人民法院(2024)浙民再180号案中，李某曾于2018年11月28日以案涉房屋设立抵押权，并于2019年2月18日注销。朱*主张基于案涉房屋的产权登记情况以及李某曾以案涉房屋设立抵押权的事实，其对债权受不动产抵押有效担保有信赖，理由成立。

笔者认为，关于不动产抵押权的善意取得，首先仍是应当坚持物权公示主义，推定受让人为“善意”，最大程度地保护基于物权公示而产生的信赖利益，减少不必要的交易成本，同时也是维护政府部门的公信力。而在真实权利人提供了证据证明抵押权人知道抵押人无权处分，或者对不知道抵押人无权处分存在重大过失时，抵押权人的“善意”荡然无存，此时更应当保护真实权利人之合法权益。

在认定抵押权人的“善意”标准时，应对抵押权人的类型加以区分，对于银行等专业金融机构的抵押权人，其应当负有更高的审慎义务；对于非金融机构的抵押权人，不应随意提高其审慎义务的标准，要求其履行实地勘验的义务，否则容易不正当地压缩善意取得制度适用空间。

*本文由林园律师及洛亚所刘心怡律师共同完成。

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